Verpflichtung zur Überbauung & minimale Ausnützung

Auszug vom Erschliessungsvertrag mit Gemeinde

2. Erschliessung

Grundlagen:

– Teilzonenplan vom 19. März 2013

– Überbauungsplan vom 19. März 2013

– Planungsbericht vom 28. März 2013

b) Strassenprojekt

Die Erschliessung erfolgt über die Oberwis-Strasse.

Die Klassierung erfolgt gemäss dem nachfolgenden Teilstrassenplan und ist für die Unterzeichnenden dieser Erschliessungsvereinbarung bindend. Die Gemeinde übernimmt nach Vollendung der Erschliessung für die Gemeindestrasse 2. Klasse den baulichen und den betrieblichen (Schneeräumung, Reinigung) Unterhalt, für die Gemeindestrasse 3. Klasse und den Gemeindeweg 2. Klasse nur den betrieblichen Unterhalt (Schneeräumung, Reinigung).

Soweit die Strasse als Gemeindestrasse 2. Klasseeingeteilt wird, ist sie als selbständiges Grundstück auszuscheiden und nach der Bauabnahme unentgeltlich ins Eigentum der politischen Gemeinde zu übertragen.

Der Deckbelag wird erst nach dem Abschluss der Überbauung eingebracht. Die Grundeigentümer haben für den Deckbelag vor Baubeginn der Erschliessung eine Bankgarantie zu leisten oder einen werthakigen Schuldbrief im 1. Rang, lastend auf den Grundstücken Nr. 752 und 1537, beizubringen. Deren Höhe wird vom beauftragten Ingenieurbüro aufgrund der zu erwartenden Kosten geschätzt und im gegenseitigen Einvernehmen festgelegt.

Das Strassenprojekt ist einschliesslich Beleuchtung nach den üblichen Standards auszuführen.

c) Entwässerung

[..] Die öffentliche Kanalisation bestimmt sich nach dem GEP. Es gilt die Faustregel, dass die Kanalisation ab dort als öffentlich betrachtet wird, wo mehr als eine Liegenschaft angeschlossen ist.

Der Abfluss-Koeffizient eines einzelnen Baugrundstücks darf nicht grösser als 0,2 sein. Dieser Wert hat jedes Bauvorhaben für sich nachzuweisen.

d) Abfallentsorgung

Die Abfallsammelstelle wird im Bereich des Quartierplatzes realisiert und angemessen befestigt. Es ist eine entsprechende Fläche im Überbauungsplan zwingend auszuscheiden.

e) Werkleitungen

Die Werkleitungen des EW, der Wasserversorgung und der übrigen Werkesind nach deren Vorgaben zu erstellen. Die Strassenbeleuchtung ist energieeffizient und so auszuführen, dass diese Erschliessung nach heute üblichen Grundsätzen ausgeleuchtet wird. Die Strassenbeleuchtung ist mit dem Elektrizitätswerk Niederhelfenschwil abzusprechen. Die Standorte der Kandelaber sind im definitiven Projektplan einzuzeichnen.

3. Überbauung

a) Verpflichtung zur Überbauung

Die Grundeigentümer verpflichten sich, die Baugrundstücke auf dem Markt zum Verkauf anzubieten und für die Überbauung innert 10 Jahren seit dem Vollzugsbeginn des Teilzonenplans zu sorgen. Der Gemeinderat setzt den Teilzonenplan spätestens 1 Jahr nach dessen Genehmigung durch das Baudepartement in Vollzug.

Die Parteien vereinbaren eine Konventionalstrafe im Sinne von Art. 160 des Schweizerischen Obligationenrechts (SR210, abgekürzt OR) wie folgt:

– Für Baugrundstücke, die nach Ablauf von 10 Jahren seit der Rechtskraft des Teilzonenplans nicht überbaut sind schuldet der jeweilige Grundeigentümer der Gemeinde jährlich einen Betrag von CHF 5’000.– je Baugrundstück. […]

– Der Betrag ist jeweils auf das Ende des Kalenderjahrs zur Zahlung fällig.

– Ein Grundstück gilt dann als überbaut, wenn die Betonplatte des Fundaments ausgeführt ist. Massgebend ist der Bauzustand per 30. September des jeweiligen Jahres.

b) Minimale Ausnützung

Der jeweilige Grundeigentümer verpflichtet sich dafür zu sorgen, dass jede Bauparzelle für sich 80 % der maximal vorgeschriebenen Ausnützung erreicht. Er überbindet diese Verpflichtung mit der Pflicht zur Weiterübertragung an jeden weiteren Rechtsnachfolger.

Zur Sicherung dieser Vereinbarung wird eine Konventionalstrafe im Sinne von Art. 160 OR vereinbart. Wird die minimale Ausnützung je Bauparzelle mit der Überbauung nicht erreicht, zahlt der Grundeigentümer oder sein Rechtsnachfolger der Gemeinde einen Betrag von CHF 5’000.– je Promille nicht erreichter Ausnützung. Beträgt die realisierte Ausnützung beispielsweise 0.35, so berechnet sich die Summe wie folgt: 80 % der maximal zulässigen Ausnützung in der Zone W2 ist 0.4 (=80% von AZ 0.5) . 0.4 – 0.35 = 5 Promille x CHF 5’000.– = CHF 25’000.00. Diese Summe ist innert 30 Tagen nach Baubeginn eines bewilligten Vorhabens zur Zahlung fällig.

c) Gestaltung/Dach

Die Hauptbauten sind auf einem rechteckigen Grundriss zu entwickeln und mit Satteldächern mit einer Neigung von minimal 35 und maximal 45 Grad a.T. zu erstellen. Alle Bauten sind hinsichtlich Gliederung, Materialwahl und Farbgebung in die dörfliche Landschaft einzupassen.

d) Parzellierung

Im Nachgang zu dieser Erschliessungsvereinbarung wird durch das dannzumal beauftragte Ingenieurbüro ein Parzellierungsplan erstellt. Dieser basiert unter anderem auf Ziffer 3b) dieser Vereinbarung. Daraus ergibt sich die Zahl der Baugrundstücke. Änderungen an diesem Parzellierungsplan können vereinbart werden und sind insbesondere möglich, wenn die Bebaubarkeit der übrigen Parzellen gut gewährleistet bleibt.

e) EG-Kote

Vor Baubeginn des Strassenprojekts wird für jedes Baugrundstück die EG-Kote schriftlich festgelegt. Die Berechnung der Geschosszahl und der Gebäudehöhe erfolgt unter Anwendung des Baureglements (Skizze Nr. 10) ab dem Niveaupunkt. Die Definition ist im Überbauungsplan festgelegt.

4. Bewilligungen

Die Bedingungen und Auflagen der Werke für weitere Erschliessungseinrichtungen wie Elektrizität’/Kabel-Fernsehen (z.B. Breitbandkommunikation), Telefon, Wasser etc. bleiben vorbehalten.

5. Überbaubarkeit

Baubewilligungen für Bauten werden erst erteilt, wenn die beschriebenen Erschliessungsanlagen vollständig erstellt sind. Erst dann gelten die Baugrundstücke als erschlossen. Die Gemeinde setzt sich aktiv ein für speditive Baubewilligungsverfahren.